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李宇嘉:对房企“破产”要正本清源

时间:2019-11-06 来源:中新网作者:张旭

  近期,一条关于房企“破产潮”的新闻挺吸引人的。根据人民法院网的统计,截止到10月27日,全国有408家房企破产,而三个月前的7月底,这一数字只有271家。也就是说,前7个月,每月破产39家,而最近三个月,每月破产房企的数量已经飙到了46家左右。

  有人说了,开发商如此困难,再想到“金九银十”新盘遍地打折,是不是房价要跌了呢?是不是该卖房了?其实,不必如此紧张,开发商的日子还是相对好过的。统计数据显示,今年上半年A股119家房企合计营业收入达9156.7亿元,比2018年同期上涨了26.7%;合计净利润869.8亿元,净利润率为9.5%,在大类行业排名中很靠前。

李宇嘉:对房企“破产”要正本清源

  从销售毛利率、营收增长率、净利润率等指标来看,在各类行业排名中,房地产都名列TOP10。试想,二季度规模以上工业增加值同比增长只有5.6%。这样看,开发商是不是要比制造业滋润一些呢?

  相对9.6万家的房企总数来说,倒下400多家,真得不算什么。只不过,上至庙堂江湖,下至平民百姓,朝野对楼市太关注了,这个408的数据才会如此关注。但是,倒下去的那些民企,无声无息地消失了,不带走一丝尘土。仔细看的话,408家中没有一家是大家熟知的企业,不是一些空壳公司,就是没有土储或在售项目的僵尸公司,这样的企业倒闭,没波澜、没影响。有土地或项目的,一般会被竞争对手看上,收购过来。

  不过,408家,这个绝对数量还是蛮大的,说明什么呢?房地产不再是一个超级赚钱的行业了。记得2011年万科一季度财报会上,当时还是万科董秘的谭华杰说,“我国各行业中,地产是最没门槛的行业,技术含量低、赚钱快,谁都可以插一脚进来”。当时,住建部有一个数据,全国有13.6万家开发商,每1万人就有一家开发商。现在,全国开发商有9.6万家。

  这么说,近6-7年全国已有4万家开发商消失了,比2011年减少了30%,或破产或被兼并。问题是,这4万家房企消失的过程中,我们并未感到类似P2P爆雷或民企倒闭那般的撕裂感、阵痛感。反而,踩着这些“小而没”无名尸体,很多开发商实现了规模跨越,头部企业越来越集中。1-9月份,恒大、碧桂园、万科和融创在内的前十大房企市场占有率高达30%,百强房企市场占有率超过60%,剩下的9万多家房企,只能瓜分剩余30%的市场了。

  所以,就像上世纪90年代家电纺织行业,本世纪初煤炭行业一样,“抓大放小”、“强者恒强”正在地产行业上演,这也是国家希望看到的。目前看,行业的诸多乱象,比如质量问题、物业问题、配套问题等等,基本上发生在中小开发商的项目中。特别是,中小房企资金链紧张,愿意承受高利率融资,这是社会资金还在“脱实入虚”、民企融资难的直接原因。

  因此,现在的楼市政策,整体有利于大开发商,比如土地出让门槛越来越高,热点城市“凡供地、必配建”;比如,开发贷、信托贷款等主流融资,金融机构都有白名单,仅对TOP30或TOP50开发商敞开,仅对合规项目(如满足“四三二”)或潜在库存压力小的区域项目融资。对接中小开发商的影子融资,比如土地前融、不满足“四三二”要求的项目融资,已关闸了。

  现在,保利地产、华润置地、万科等发债成本基本上在4%-5%,而即便是阳光城这类TOP20企业,发债成本也高达7.5%,而富力、泰禾等负债率高的房企,融资成本早已突破10%。更小的中小开发商,只能求助于私募基金、委托贷款等影子融资、海外融资等续命,这些通道的融资成本都很高。未来,销售端房价继续受限制的情况下,只有具有成本管控和产品竞争优势的企业,才能获得高于平均水平的利润率。可见,破产引发的地产洗牌真正进入深水区了。

  被迫出局的,除了小开发商外,激进扩张、老板对市场太乐观,妄图以杠杆成就梦想的大开发商,也不能幸免。比如,近期在风口浪尖的三盛地产,曾经位列全国企业500强、民企500强(列第61位),宁波最大开发商银亿地产,拥有A股及海外三家上市平台的中弘地产等,都出现了资金链断裂,或破产或退市,它们的共同点之一,就是杠杆加持下的激进扩张。

  2016-2018年的楼市繁荣,给多少地产人借了胆儿,一个个打了鸡血似的,不是要做到500亿,就是要突破1000亿。如果融资、销售还能像2016-2018年那样顺畅,梦想或许真实现了。问题是,地产大势已变,调控和经济脱钩,房地产贷款增速连续14个月下降,房地产贷款存量占比从去年近40%降至33.7%,增量占比为24.1%,比去年同期下降了6.2个百分点。

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